Con $ 1.000 es posible comprar y arrendar bienes inmuebles

Nuevos fondos de inversión democratizan la adquisición de propiedades. En las bolsas se venden acciones que se rentabilizan por el alquiler y futura plusvalía.

En Ecuador, convertirse en dueño de un bien inmueble para beneficiarse de una renta mensual por su alquiler, ahora es mucho más factible. Claro, si el interesado está dispuesto a unirse a un grupo de inversionistas para, juntos, crear un gran músculo financiero que les permita comprar varios bienes que ya operan con ese fin. Lo bueno es que el aporte de cada inversor puede partir desde los $ 1.000.

Es un mecanismo de inversión que a nivel internacional se conoce como Fondos de Inversión en Bienes Raíces (Fibras) y que permite que cada uno de sus integrantes tenga derecho proporcional al patrimonio y a los beneficios generados por el arriendo de cada local. Una modalidad que se intenta emular acá, también con la venta de pequeñas acciones transadas a través del mercado de valores.

Esta modalidad ha demostrado su éxito en países desarrollados como Estados Unidos, cuenta Jaime Rumbea, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Ecuador (Apive). “Allá el grupo más grande es Simont, que tiene decenas de outlets ocupados con marcas grandes. Quien compra una acción está comprando un ladrillo de algunos de esos outlets y recibe una rentabilidad que corresponde a ese ladrillo o a cada metro cuadrado”, explica. La metodología, dice, también se arraiga en naciones menos desarrolladas como México, Chile, Colombia y Perú.

En Ecuador, sostiene, esta oferta también prolifera como una alternativa para quienes tienen menos recursos, pero que buscan rentabilizarlos de una forma más segura. La inversión no solo se hace sobre un bien ya construido, sino que tiene una rentabilidad que se garantiza por los contratos de arrendamiento que posee y por la plusvalía que vaya adquiriendo el costo del bien (esto último haría que la acción comprada tenga un mayor valor en el tiempo).

En el país, uno de los primeros fondos en aparecer fue Brik Capital, del grupo Uribe & Schwarzkopf. En 2016 iniciaron con activos de 9’070.000 dólares que en la actualidad ya suman 11’100.000 dólares, correspondientes a una decena de bienes adquiridos y que pertenecen a más de 250.000 accionistas, el 75 % de ellos con una inversión menor a los $ 10.000. Pablo Cortez, gerente de la firma, menciona que el mecanismo permite democratizar el acceso a la inversión a una base más amplia de clientes, “que con nosotros reciben un dividendo anual neto del 6 %, que se distribuye de forma anticipada y mensualmente”.

Los rendimientos que se pagan, aclara Rumbea, hoy ya están exentos de impuestos, tal como lo dispone la Ley de Fomento Productivo, que busca promover este tipo de inversiones, que hoy son una fortaleza en países vecinos. Colombia en cuatro años, sostiene, logró acumular $ 8.000 millones en este tipo de fondos de inversión.

Para replicar el éxito que hay en mercados externos, el mercado local ha debido adoptar ciertas reglas, dice Pedro Ortiz, gerente general de Fiducia S. A., administradora de fondos y fideicomisos con 25 años de experiencia, que para los próximos días espera la autorización de la Superintendencia de Compañías para poner a operar Fibra Ecu01 y empezar a colocar en el mercado activos por $ 6’500.000. El costo mínimo de la acción será de $ 5.000.

Los bienes que se compran, dice, deben ser ya ‘estabilizados’, es decir ya construidos y con contratos de arriendo a largo plazo. En el caso de Fibra Ecu01, la meta es comprar un edificio en el norte de Quito que tiene contratos firmados por 10 años con cinco empresas extranjeras.

El tipo de inquilinos que se tiene, coincide Cortez, es clave. “En nuestro caso tenemos una aseguradora, una firma de energía, ambas españolas, multinacionales. Ese tipo de clientes jamás quedan mal en el pago de arriendo, pagan a tiempo o por adelantado”.

Roberto Palacios, profesor de la Escuela de Negocios (Espae) y director de la consultora de finanzas Afines S. A., comenta lo atractiva que resulta esta vía de inversión. No obstante, recomienda a los interesados tomar ciertas medidas de precaución. Se debería partir, dice, por estudiar la reputación de las administradoras de estos fondos y exigir un reglamento de inversión, debidamente aprobado por la Superintendencia, para conocer en qué condiciones se estructurará el negocio. “No todas las administradoras son iguales. Si no tienen un directorio bien formado, se pueden tomar decisiones que perjudiquen a los dueños de la plata”.